Metodologia e fontes

De onde vêm os dados

Guias de ITBI pagas

Planilhas anuais da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, com cada transmissão de imóvel em que houve recolhimento de ITBI: endereço, data, valor declarado, área, uso e cartório. Cobrimos de janeiro de 2006 a outubro de 2026, 2.475.897 vendas ao todo. A Prefeitura atualiza o arquivo todo mês. Página de origem.

Lotes, quadras e distritos

Camadas do GeoSampa, o mapa digital da Prefeitura: 1,7 milhão de lotes fiscais, as quadras e os 96 distritos municipais. É o que posiciona cada venda no mapa.

Nomes de ruas e mapa de fundo

O cadastro municipal grava os endereços sem acento e abreviados. Devolvemos os acentos com um dicionário próprio e, quando disponível, com os nomes do OpenStreetMap (© colaboradores do OpenStreetMap, licença ODbL). O mapa de fundo é do OpenFreeMap.

Da guia à venda

Uma compra pode gerar mais de uma guia, por exemplo quando dois compradores pagam metade cada um. Juntamos as guias do mesmo imóvel, no mesmo dia e da mesma natureza: se as proporções somam 100%, o preço da venda é a soma dos valores. Guias que não fecham 100% aparecem na página do endereço como venda de parte do imóvel, sem entrar nas contas.

O que conta como venda de mercado

As medianas usam só 1.521.399 vendas que passam por todos estes filtros:

• natureza “compra e venda”, o que exclui leilões, permutas, dações em pagamento e integralizações de capital;
• imóvel inteiro, não fração;
• apartamento, casa ou imóvel comercial, sem garagens, depósitos e terrenos;
• preço de pelo menos metade do valor venal de referência da Prefeitura;
• entre R$ 300 e R$ 100 mil por m², para descartar erros de digitação.

Preço por metro quadrado

Dividimos o valor da venda pela área construída do IPTU. Em apartamentos ela inclui a parte da unidade nas áreas comuns e nas vagas, por isso é maior que a área privativa dos anúncios, e o R$/m² daqui fica mais baixo que o de portais imobiliários. A área privativa não consta nas guias de ITBI. Compare o R$/m² construído deste site com ele mesmo, não com anúncios.

Área privativa

Em parte dos prédios mostramos também a área privativa e o R$/m² privativo. Ela vem das plantas ou da faixa de áreas que portais imobiliários publicam para cada condomínio. Como a razão entre a área do IPTU e a privativa muda de prédio para prédio, calculamos essa razão em cada um e levamos cada unidade à planta correspondente. Quando as áreas anunciadas não decidem sozinhas, entra a razão típica dos prédios da mesma década (perto de 1,2 nos anos 1950 e 1960 e de 1,8 de 1980 em diante); nesse caso o número é uma estimativa e aparece com o sinal ≈.

Bairros, ruas e o mapa continuam na área construída, que existe para todos os imóveis.

Mediana

Usamos sempre a mediana, que não se abala com uma cobertura vendida muito acima do resto. Bairros usam 12 meses; ruas e prédios, que têm menos vendas, usam 36 meses.

Prédios, ruas e bairros

Um “prédio” é um endereço (rua e número) dentro de uma quadra fiscal: pode ser um edifício, um condomínio ou uma casa. São 479.449 endereços em 37.149 ruas. Ligamos 94% deles a um lote do GeoSampa; os demais ficam no centro da quadra. “Bairro” é o distrito municipal em que a quadra está.

Limites que vale conhecer

• O valor é o declarado pelo comprador na guia. Pode haver subdeclaração.
• Imóveis na planta aparecem quando a escritura é lavrada, às vezes anos depois da venda e pelo preço da época do contrato.
• O índice de preços compara medianas mês a mês e não corrige a mudança no perfil dos imóveis vendidos. Não é um índice de vendas repetidas.
• A inflação é o IPCA, do IBGE, na série 433 do Banco Central. A variação acima da inflação é (1 + variação nominal) ÷ (1 + IPCA do período) − 1. No gráfico, o IPCA passa pela mesma suavização de 6 meses do índice de preço; quando o mês mais recente ainda não foi publicado, vale o último índice disponível.
• O ranking de bairros por variação usa a variação nominal em um ano. A ordem seria a mesma descontando a inflação, que é igual para todos.
• Ruas com o mesmo nome em bairros diferentes aparecem juntas.
• O nome do edifício só aparece quando consta nas guias.

Banco de dados gerado em 12 nov 2026.